В процессе развития законодательства неоднократно менялись требования, предъявляемые к правоустанавливающим документам. Из-за отсутствия единого реестра недвижимости требования к оформлению прав на объекты собственности в регионах различались, учет прав и объектов велся везде по-разному. В результате возникли проблема: добросовестные владельцы часто не знали, что их владение незаконно, а недобросовестные – пользовались разрозненностью законодательства и возводили, например, многоквартирные дома на садовых участках или участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
С 4 августа 2018 года вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"», направленный на пресечение самовольного строительства.
В законе уточняется понятие самовольной постройки, а именно устанавливается, что постройка может быть признана самовольной только в том случае, если нарушены требования, установленные на момент начала ее создания и действующие на момент выявления самовольного строительства. Кроме того, теперь в кодексе четко указано, что не является самовольной постройкой. Не считается таковой строение, если его возвели с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, о которых собственник не знал и не мог знать. Это означает, что если собственник действовал добросовестно, осуществляя строительство, получил необходимые разрешения, и при этом, например, в Едином государственном реестре недвижимости сведений об охранной зоне нет – тогда объект не может быть признан самовольной постройкой.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. Таким образом, появился новый механизм легализации самостроя. Теперь самовольную постройку можно привести в соответствие с установленными требованиями и, тем самым, приобрести на нее право собственности. Решение о приведении самовольной постройки в соответствие установленным требованиям, так же как и решение о её сносе принимает суд или в отдельных случаях — орган местного самоуправления поселения, городского округа, муниципального района.
Оформить постройку в собственность может тот, у кого земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, а также тот, кто получил землю во временное владение и пользование от государства для строительства, в случае, если это не противоречит закону или условиям договора.
Законом также скорректирован срок сноса самовольной постройки и определен срок приведения её в соответствие требованиям. Эти сроки устанавливаются с учетом характера самовольной постройки и составляют для сноса – от трёх до двенадцати месяцев, для приведения её в соответствие с установленными требованиями – от шести месяцев до трёх лет.
В качестве мер противодействия недобросовестным застройщикам закон предусматривает механизм принудительного изъятия земельного участка у собственника, который не исполнил требование о сносе самовольной постройки или приведению её в соответствие требованиям в установленный срок.
Проблема самовольных построек возникла давно и определенно требует комплексного решения. Принятые изменения закона призваны одновременно усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству и установить дополнительную защиту прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество.
По матриалам пресс-службы Управления Росреестра по Республике Карелия
